孟伟，北京海粗疏流协会城市更新与元六合专科委员会主任，资深房地产民众

近期，国度发改委发布了《对于模范高效作念好基础智商领域不动产投资信赖基金（REITs）技俩呈报保举使命的见知》（以下简称“见知”），见知将摧残基础智商纳入基础智商REITs的试点钞票范围，至此，城市更新REITs中最要紧的拼图完成，城市更新REITs得以实行。

本文将讲述城市更新REITs的可行性偏执瞻望。

一、城市更新配景

“十四五”政府使命酬金中首提“城市更新举止”。城市更新的主旨是，保险城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、进步治明智力、引发城市活力，结束高质地发展。中国在经由40多年城市化高速发展后，城市已从野蛮的量的推广运转向高质地发展的场所滚动，同期中国房地产业已出现严重的钝化，参预了“存量市场”期间，在此配景下，城市更新将成为鞭策城市化高质地发展以及托底房地产业的新动能。

现在，我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例，各市的条例本色有所不同，本文将依据“北京市城市更新条例”（以下简称“条例”）进行讲述。

二、REITs对城市更新的适用性

1.城市更新实行本色偏执功能业态的适用性

条例中共有六大项城市更新实行本色，其中惟一“老旧厂房更新校正”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。

条例的关系本色选录如下：

“第三十三条实行老旧厂房更新校正的，在合乎街区功能定位的前提下，饱读动用于补充民众服务智商、发展高精尖产业，补都城市功能短板。

第三十四条实行低效产业园区更新的，应当鞭策传统产业转型升级，要点发展新产业、新业态，聚首翻新资源、栽种新兴产业，完善产业园区配套服务智商。

第三十五条实行老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使勤快能、进步空间品性、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新摧残后劲、进步城市活力，提高智能化水平、安闲当代商务办公需求。在合乎计较和安全等功令的要求下【NAM-003】NAMANAKA GALS 032010-08-27ピエロ&$aini115分钟，不错在生意、商务办公建筑内安排文化、体育、诠释、医疗、社会福利等功能，也不错用于寝室型保险性租出住房”。

总而言之，城市更新是复合型城市概述体，其主邀功能业态包括科技产业（商务办公、厂房、施行室、库房等）、生意、酒店、文旅、康养、文娱、体育、医疗、诠释、公寓等，其中科技产业和生意是最要紧的功能业态。

2.再看REITs的试点成本范围：

自2020年4月基础智商REITs试点启动以来，历经了4次扩容。

初次试点，基础智商包括仓储物流，收费公路、机场口岸等交通智商，水电气热等市政智商，产业园区等其他基础智商，不含住宅和生意地产。

2021年6月，初次扩容将动力基础智商、保险性租出住房等纳入试点范围。

2022年11月，再次扩容，新加入新动力、水利、新式基础智商等。

2023年3月，最新扩容，加多了摧残基础智商，“优先扶植百货市场、购物中心、农贸市场等城乡生意网点技俩，保险基本民生的社区生意技俩刊行基础智商REITs”。

小结：

①前三次的REITs的试点范围中，惟一产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配，商务办公可包摄产业园区项；

②最新一次，REITs扩容了摧残基础智商，完成了城市更新生意板块的拼图；

③其他的城市更新功能业态，如酒店、文旅、康养、文娱、体育、医疗、诠释、公寓等，只须在技俩中所占比重不大，均可纳入生意板块范围；而况从发展的角度看，此类功能业态的不动产将有契机入场。

不错说见知补都了城市更新REITs的功能业态的拼图，城市更新REITs得以实行，这对城市更新的发展具有要紧真谛。

三、技俩用地和改扩建的合规性

对于技俩用地和改扩建见知建议，“技俩用地性质应合乎土地经管关系功令”，“如技俩曾进行转变功能用途的要紧改扩建，应主要依据改扩建时的关系手续办理情况判断其投资经管合规性”。

对关系本色条例建议，“本市探索实行建筑用途退换、土地用途兼容”，“存量建筑在合乎计较和管控要求的前提下，经照章批准后不错退换用途”，“存量建筑用途退换经批准后照章办理计较修复手续”。

见知和条例对技俩用地和改扩建的合规原则基本一致，均体现了相对活泼化的土地运用计谋导向，这对更好土地活存量不动产钞票具有积极真谛。

四、城市更新REITs之瞻望

1、城市更新是周转存量不动产，纾困地方财政收入下行压力的要紧握手。

凭证财政部发布的《2022年财政相差情况》，2022年，宇宙政府性基金预算收入77879亿元，比上年下落20.6%；地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下落21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下落23.3%。凭证关系辛劳，2020年以后，土地出让金占地方财政总收入的比重已达到85%支配，地方财政收入减少严重。

上述波及三种类型的存量不动产，其中老旧厂房和低效产业园区的物业权力东谈主大多是地方政府和国企，周转此类存量不动产，并使其升值增效，简略处治地方的行状问题，加多地方政府的财政收入，更能引发地方的经济活力。凭证关系辛劳分析，在宇宙范围此类存量不动产钞票规模忖度达数十万亿元。是以，率性发展城市更新，周转存量不动产，是地方政府收复并增强经济的要紧握手。

2、REITs是城市更新要紧的金融器具

城市更新的标的物主淌若存量不动产技俩，其千里淀了大都资金，以及企业欠债，城市更新技俩REITs上市，将有助企业回笼资金、增强现款流，改善钞票欠债表，还有助于企业酿成投融资闭环，优化成本结构，使钞票运营良性轮回，促进企业高效优质发展。

2020年4月REITs试点启动于今，宇宙已上市REITs25只，召募资金800多亿元。凭证测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元（艾瑞盘考酬金），如斯，我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间，相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。

城市更新REITs将来可期！

作家：孟伟【NAM-003】NAMANAKA GALS 032010-08-27ピエロ&$aini115分钟